In der vergangenen Sitzung des Schiersteiner Ortsbeirats standen zwei Neubau-Projekte auf der Tagesordnung. Eines davon betrifft das sogenannte “Glyco-Gelände”, das Federal Mogul an den Investor Manfred Heinsch verkauft hat. Vor allem der Besuch von Alt-Oberbürgermeister Achim Exner zusammen mit dem Investor des Grundstücks sorgte zu diesem Tagesordnungspunkt für einige Überraschung in der Ortsbeiratssitzung am 3. November 2021.
Die Gerüchte um das Firmengelände von Federal-Mogul auf der nördlichen Seite an der Stielstraße/Ecke Schönaustraße haben viele Menschen in Schierstein und sicherlich besonders die Belegschaft des Unternehmens in den vergangenen Wochen bewegt. Allein schon darum war es gut, dass der Investor sich bereit erklärt hatte, am vergangenen Mittwoch, 3. November 2021, in der Sitzung des Schiersteiner Ortsbeirats seine Ideen für das Areal vorzustellen und den Bürger*innen Rede und Antwort zu stehen.
Der größte Überraschungseffekt war für viele der Anwesenden aber weniger, was nun eigentlich geplant ist, sondern dass Alt-Oberbürgermeister Achim Exner den Investor Manfred Heinsch in die Ortsbeiratssitzung begleitete.
Die Vorstellung der neuen Pläne zum Gelände übernahm Heinsch zunächst alleine: Die Pläne seien noch nicht weit gediehen, stellte er klar, denn aktuell sei erst einmal eine Bauvoranfrage bei der Stadt gestellt worden.
Federal-Mogul-Mitarbeitende klagen über Parkplatznot
Auf Nachfrage von Mitarbeitenden von Federal Mogul, die auf die angespannte Parkplatzsituation an der Stielstraße hinwiesen, versicherte Heinsch, dass inzwischen vertraglich im Detail mit Feredal Mogul vereinbart sei, wieviele Parkplätze bis wann weiter für das Unternehmen auf dem Gelände vorgehalten werden. Heinsch bot auch an, die entsprechenden Vereinbarungen zur Verfügung zu stellen.
Bezüglich der möglichen Bebauung präsentierte der Investor einen Plan, der vier Punkthäuser mit jeweils bis zu sechs Wohnungen an der Seite zur Schönaustraße vorsieht. Im Gebäude an der Ecke Schönaustraße/Stielstraße könne er sich auch die Einrichtung eines Ladenlokals für ein Café oder eine andere Gastronomie vorstellen. Jede Wohnung solle einen Parkplatz erhalten.
Hinter der Reihe mit den vier Wohngebäuden sei aktuell die Errichtung eines zusätzlichen Gewerberiegels eingeplant, weiter nord-östlich ein Parkdeck. Das bestehende Verwaltungsgebäude solle erhalten bleiben und gewerblichen Mietern zur Verfügung stehen. Federal Mogul wolle einen Teil der Bürofläche zurückmieten. Darüber hinaus interessiere sich ein Planungsbüro für Elektrotechnik für eine komplette Etage, der Malteser Hilfsdienst wolle eine halbe Etage beziehen.
Zusätzliches Gewerbegebäude oder doppelt so viele Wohnhäuser?
Die Ortsbeiratsmitglieder wollten unter anderem wissen, ob auch sozialer Wohnungsbau geplant sei und Bedarf an dem zusätzlichen Verwaltungsgebäude bestehe. Achim Exner nahm diese Fragen zum Anlass, neben den Investor zu treten und sich als dessen Berater vorzustellen. Er sei der Ansicht, dass statt des neuen Verwaltungsgebäudes eine weitere Reihe Wohnhäuser auf dem Gelände gebaut werden solle – und das natürlich unter Berücksichtigung von Sozialwohnungen. Der Investor selbst machte den Eindruck, als sei das für ihn eher eine neue Überlegung.
Vor allem Marcus Vaupel vom Wiesbadener Stadtplanungsamt zeigte sich sichtlich irritiert. Offensichtlich war ihm dieser Plan von der Wohnbebauung in “zweiter Reihe”, den Exner postulierte, so noch nicht bekannt. Er sei Berater des Ortsbeirats und in dieser Funktion müsse er darauf hinweisen, dass eine zweite Reihe an Wohngebäuden planungsrechtlich nicht ohne weiteres möglich sei. Das Gelände sei schließlich im Flächennutzungsplan der Stadt Wiesbaden als reine Gewerbefläche vorgesehen und das Heranrücken von Wohnbebauung könne für die ansässigen Unternehmen (in diesem Fall für Federal Mogul) zum Problem werden.
Planungsrechtliche Voraussetzungen noch unklar
Denn dort, wo Wohnbebauung an produzierendes Gewerbe heranrücke, kämen meist früher oder später Klagen der neuen Anwohner*innen über Beeinträchtigungen durch den Gewerbebetrieb auf. Man müsse sich darum sehr genau überlegen, ob man das wolle. Und auch wenn Wiesbaden aktuell keinen „Run“ auf Gewerbeflächen erlebe, so müssten diese doch in ausreichendem Maße vorgehalten werden. „Nicht jeder arbeitet in einem Büro in der Stadt.“
Sehr wahrscheinlich seien die vier Punkthäuser an der Seite zur Schönaustraße im Rahmen der umgebenden Bebauung zwar machbar und könnten genehmigt werden, aber für weiteren Wohnungsbau auf diesem Gelände reiche die geltende Rechtslage an dieser Stelle vermutlich nicht. Vaupel sprach von planungsrechtlichen Veränderungen, die dafür vorgenommen werden müssten – sprich ein Bebauungsplan müsste erstellt werden. Das könne dauern.
Günstiger Wohnungsbau auf Gewerbegelände
Für den Investor kann es sich grundsätzlich finanziell lohnen, Wohnungsbau auf einem Gewerbegelände zu platzieren. Denn für gewöhnlich sind Gewerbegrundstücke deutlich preisgünstiger als Grundstücke in Wohngebieten. Auch wenn der Bodenrichtwert noch nichts über den Marktwert eines Grundstücks aussagt, so kann er doch zur Einordnung dienen: Laut Bodenrichtwertkarte könnte daher das “Glyko-Grundstück” an der Stielstraße/Schönaustraße im Verhältnis nur halb so teuer gewesen sein wie das ehemalige “Luh-Grundstück” an der Freudenbergstraße, das nun ebenfalls bebaut wird, aber im Mischgebiet liegt.
