80 Wohnungen zwischen Bahnübergang und Kreisel zur Stielstraße

Bis zu 80 Wohnungen sollen auf dem ehemaligen Gelände der Firma Luh in der Freudenbergstraße direkt zwischen Bahnübergang und Kreisel zur Stielstraße entstehen. Die Vorplanungen zu diesem Projekt laufen bereits seit fast drei Jahren:
Eine Bauvoranfrage wurde im Februar 2019 gestellt. Genehmigt wurde das Projekt dann im Oktober 2020, wie Jan Spork vom Architekturbüro Grabowski + Spork in der Sitzung des Schiersteiner Ortsbeirats am 3. November 2021 erläuterte.

Fotomontage aus Plandarstellung des Wohnprojekts (einsehbar unter: https://www.gs-architektur.de/projekte/wohnen/freudenbergstrasse24) und Kartenausschnitt google maps.

In Schierstein schwelten aber schon länger Gerüchte um das Grundstück. Bereits in der Ortsbeiratssitzung am 23. Oktober 2019 hatten Anwohner*innen berichtet, dass ein Verkauf des Grundstücks der Firma Georg Luh am Bahnübergang in der Freudenbergstraße im Gespräch sei. Sie hatten gegenüber dem Ortsbeirat Befürchtungen über die neue Nutzung geäußert. Die Ortsbeiratsmitglieder signalisierten damals, ihnen sei davon nichts bekannt, aber im Rahmen der baurechtlichen Vorgaben, die im dortigen Mischgebiet bestehen, sei Bebauung möglich.

Inzwischen befindet sich das Architekturbüro im konkreten Planungsprozess – Grundrisse und die Architektur dazu werden aktuell entwickelt. Die Fertigstellung der neuen Gebäude ist für 2023 vorgesehen.

Vier „Stadtvillen“ sollen an der Seite zur Freudenbergstraße entstehen. Fünf weitere in der Reihe dahinter. In der Mitte ist – statt Privatgärten – eine Freifläche zur gemeinsamen Nutzung geplant.

Bildquelle: https://www.gs-architektur.de/projekte/wohnen/freudenbergstrasse24 – Ansicht des Wohnkomplexes von der Freudenbergstraße aus.

Im südlichen Teil des Geländes zur Bahnlinie hin wird ein weiterer Gebäuderiegel mit einem größeren und einem kleineren Haus entstehen. Die Gebäude sollen mit einer Lärmschutzwand verbunden werden und so den Bahnlärm von den dahinter liegenden „Stadtvillen“ abhalten.

Lärm war eins der größten Probleme, das in der Planung gelöst werden musste. Kritisch sei nicht nur der Lärm von der Bahnlinie sondern auch der von der vielbefahrenen Freudenbergstraße selbst, räumte Spork ein.

Probleme bereitete den Planern auch ein alter Abwassersammler auf dem Grundstück, der entlang der Freudenbergstraße in etwa fünf Metern Tiefe liege. Eine Verlegung sei nicht möglich gewesen, darum musste um dieses Hinderns „herumgeplant“ werden.

Das dürfte auch ein Grund dafür sein, dass eine Zufahrt zur geplanten Tiefgarage unter dem Grundstück nicht von der Freudenbergstraße aus erfolgen wird. Die Zufahrt wird ganz im südlichen Teil des Grundstücks über den Wirtschaftsweg erfolgen, der entlang der Bahnlinie liegt (siehe roter Pfeil im Bild oben). Dies sei auch von der Topographie des Grundstücks her die beste Lösung, erklärte Spork. Denn hier liegt der niedrigste Punkt des Areals. Für die Einfahrt in die Tiefgarage wird darum keine längere Rampe notwendig, mit der ein Höhenunterschied überwunden werden müsste. Ganz anders wäre dies, wenn die Tiefgarage aus dem Kreisel heraus auf Höhe der Vogesenstraße befahren werden müsste. Dann hätte eine Rampe eingeplant werden müssen, durch die die Realisierung des begrünten Innenhofs der Anlage stark eingeschränkt gewesen wäre.

Die Ortsbeiratsmitglieder gaben zu bedenken, dass die Planung der Einfahrt über den Wirtschaftsweg bedeute, dass sich die Zufahrt zur Tiefgarage immer im Rückstau vor der Bahnschranke abspiele. Spork widersprach dem nicht. Das sei nicht anders zu lösen. Die Befürchtung, dass es durch die zusätzlichen PKW der Anwohner zu noch mehr Verkehr in der Freudenbergstraße kommen könnte, teilte er aber nicht: „Wenn im Berufsverkehr zwischen sieben und neun Uhr morgens die Hälfte der PKW die Tiefgarage verlassen, um zur Arbeit zu fahren, dann ist das in dieser Zeit alle drei Minuten ein zusätzliches Auto. Das merken Sie gar nicht.“

Das Architekturbüro plant je Wohnung einen Tiefgaragenplatz ein. Oberirdisch sollen so gut wie keine Stellplätze entstehen.

Von einem „Wohnmix“ mit senioren- und familiengerechten Wohnungen sprach Spork. Vereinzelt sollten auch Einzimmerwohnungen gebaut werden – das sei aber untergeordnet.

Die Stadthäuser sind dreigeschossig plus Staffelgeschoss angelegt – also mit vier Etagen, wenn man von der Freudenbergstraße auf den Wohnkomplex sieht.

Bildquelle: https://www.gs-architektur.de/projekte/wohnen/freudenbergstrasse24 – Ansicht des Wohnkomplexes von der Freudenbergstraße aus.

Wahrscheinlich werde es einen Mix aus Miete und Eigentum geben. Zum „Pricing“ könne er noch nichts sagen, so Spork. Das hänge auch stark von den Baukosten ab. Geförderter Wohnraum sei allerdings nicht geplant.

Auf seiner Homepage beschreibt das Architekturbüro das Projekt wie folgt:

„Unter dem „Freude 24 – Gemeinsam wohnen am Anger“  Motto planen wir in Wiesbaden-Schierstein einen neuen Siedlungsbaustein in direkter Nähe zu den Weinbergen und zum Schiersteiner Ortszentrum. Zehn kompakte Baukörper mit insgesamt rund 80 Wohneinheiten stehen auf einer gemeinsamen Tiefgarage und umschließen einen grünen Anger als neue Mitte des Quartiers. Durch die Kleinteiligkeit der Bebauung fügt sich die Anlage geschickt in das heterogene Umfeld ein.

Drei unterschiedliche Haustypen bieten Wohnungen mit 1 - 4 Zimmern und individuellen Außenräumen (Balkone, Loggien, Terrassen). Ein klares, durchgängiges Gestaltungs- und Materialkonzept und der Anger im Zentrum stärken das Quartier und halten es zusammen. Der neue Siedlungsbaustein wirkt nicht nur identitätsstiftend für die neuen Bewohner, er wird seine ordnende Wirkung auch auf das heterogene Umfeld ausstrahlen.“

 


Wieviel Wohnungsbau geht auf dem "Glyco-Gelände"?

In der vergangenen Sitzung des Schiersteiner Ortsbeirats standen zwei Neubau-Projekte auf der Tagesordnung. Eines davon betrifft das sogenannte "Glyco-Gelände", das Federal Mogul an den Investor Manfred Heinsch verkauft hat. Vor allem der Besuch von Alt-Oberbürgermeister Achim Exner zusammen mit dem Investor des Grundstücks sorgte zu diesem Tagesordnungspunkt für einige Überraschung in der Ortsbeiratssitzung am 3. November 2021.

Diesen Plan zeigte Investor Heinsch in der Sitzung und überließ ihn anschließend dem Ortsbeirat.

Die Gerüchte um das Firmengelände von Federal-Mogul auf der nördlichen Seite an der Stielstraße/Ecke Schönaustraße haben viele Menschen in Schierstein und sicherlich besonders die Belegschaft des Unternehmens in den vergangenen Wochen bewegt. Allein schon darum war es gut, dass der Investor sich bereit erklärt hatte, am vergangenen Mittwoch, 3. November 2021, in der Sitzung des Schiersteiner Ortsbeirats seine Ideen für das Areal vorzustellen und den Bürger*innen Rede und Antwort zu stehen.

Der größte Überraschungseffekt war für viele der Anwesenden aber weniger, was nun eigentlich geplant ist, sondern dass Alt-Oberbürgermeister Achim Exner den Investor Manfred Heinsch in die Ortsbeiratssitzung begleitete.

Die Vorstellung der neuen Pläne zum Gelände übernahm Heinsch zunächst alleine: Die Pläne seien noch nicht weit gediehen, stellte er klar, denn aktuell sei erst einmal eine Bauvoranfrage bei der Stadt gestellt worden.

Federal-Mogul-Mitarbeitende klagen über Parkplatznot

Auf Nachfrage von Mitarbeitenden von Federal Mogul, die auf die angespannte Parkplatzsituation an der Stielstraße hinwiesen, versicherte Heinsch, dass inzwischen vertraglich im Detail mit Feredal Mogul vereinbart sei, wieviele Parkplätze bis wann weiter für das Unternehmen auf dem Gelände vorgehalten werden. Heinsch bot auch an, die entsprechenden Vereinbarungen zur Verfügung zu stellen.

Bezüglich der möglichen Bebauung präsentierte der Investor einen Plan, der vier Punkthäuser mit jeweils bis zu sechs Wohnungen an der Seite zur Schönaustraße vorsieht. Im Gebäude an der Ecke Schönaustraße/Stielstraße könne er sich auch die Einrichtung eines Ladenlokals für ein Café oder eine andere Gastronomie vorstellen. Jede Wohnung solle einen Parkplatz erhalten.

Hinter der Reihe mit den vier Wohngebäuden sei aktuell die Errichtung eines zusätzlichen Gewerberiegels eingeplant, weiter nord-östlich ein Parkdeck. Das bestehende Verwaltungsgebäude solle erhalten bleiben und gewerblichen Mietern zur Verfügung stehen. Federal Mogul wolle einen Teil der Bürofläche zurückmieten. Darüber hinaus interessiere sich ein Planungsbüro für Elektrotechnik für eine komplette Etage, der Malteser Hilfsdienst wolle eine halbe Etage beziehen.

Zusätzliches Gewerbegebäude oder doppelt so viele Wohnhäuser?

Die Ortsbeiratsmitglieder wollten unter anderem wissen, ob auch sozialer Wohnungsbau geplant sei und Bedarf an dem zusätzlichen Verwaltungsgebäude bestehe. Achim Exner nahm diese Fragen zum Anlass, neben den Investor zu treten und sich als dessen Berater vorzustellen. Er sei der Ansicht, dass statt des neuen Verwaltungsgebäudes eine weitere Reihe Wohnhäuser auf dem Gelände gebaut werden solle – und das natürlich unter Berücksichtigung von Sozialwohnungen. Der Investor selbst machte den Eindruck, als sei das für ihn eher eine neue Überlegung.

Vor allem Marcus Vaupel vom Wiesbadener Stadtplanungsamt zeigte sich sichtlich irritiert. Offensichtlich war ihm dieser Plan von der Wohnbebauung in "zweiter Reihe", den Exner postulierte, so noch nicht bekannt. Er sei Berater des Ortsbeirats und in dieser Funktion müsse er darauf hinweisen, dass eine zweite Reihe an Wohngebäuden planungsrechtlich nicht ohne weiteres möglich sei. Das Gelände sei schließlich im Flächennutzungsplan der Stadt Wiesbaden als reine Gewerbefläche vorgesehen und das Heranrücken von Wohnbebauung könne für die ansässigen Unternehmen (in diesem Fall für Federal Mogul) zum Problem werden.

Planungsrechtliche Voraussetzungen noch unklar

Denn dort, wo Wohnbebauung an produzierendes Gewerbe heranrücke, kämen meist früher oder später Klagen der neuen Anwohner*innen über Beeinträchtigungen durch den Gewerbebetrieb auf. Man müsse sich darum sehr genau überlegen, ob man das wolle. Und auch wenn Wiesbaden aktuell keinen „Run“ auf Gewerbeflächen erlebe, so müssten diese doch in ausreichendem Maße vorgehalten werden. „Nicht jeder arbeitet in einem Büro in der Stadt.“

Sehr wahrscheinlich seien die vier Punkthäuser an der Seite zur Schönaustraße im Rahmen der umgebenden Bebauung zwar machbar und könnten genehmigt werden, aber für weiteren Wohnungsbau auf diesem Gelände reiche die geltende Rechtslage an dieser Stelle vermutlich nicht. Vaupel sprach von planungsrechtlichen Veränderungen, die dafür vorgenommen werden müssten – sprich ein Bebauungsplan müsste erstellt werden. Das könne dauern.

Günstiger Wohnungsbau auf Gewerbegelände

Für den Investor kann es sich grundsätzlich finanziell lohnen, Wohnungsbau auf einem Gewerbegelände zu platzieren. Denn für gewöhnlich sind Gewerbegrundstücke deutlich preisgünstiger als Grundstücke in Wohngebieten. Auch wenn der Bodenrichtwert noch nichts über den Marktwert eines Grundstücks aussagt, so kann er doch zur Einordnung dienen: Laut Bodenrichtwertkarte könnte daher das "Glyko-Grundstück" an der Stielstraße/Schönaustraße im Verhältnis nur halb so teuer gewesen sein wie das ehemalige "Luh-Grundstück" an der Freudenbergstraße, das nun ebenfalls bebaut wird, aber im Mischgebiet liegt.

Quelle: Ausschnitt aus der Bodenrichtwertkarte der Stadt Wiesbaden - https://geoportal.wiesbaden.de/kartenwerk/application/bodenrichtwerte